Polizza globale fabbricati: cosa copre e come funziona la perizia in condominio
La polizza globale fabbricati è il contratto assicurativo che protegge l'edificio condominiale nel suo complesso: copre i danni al fabbricato causati da incendio, fuoriuscite d'acqua dagli impianti, eventi atmosferici e rottura di cristalli, e tutela il condominio per la responsabilità civile verso terzi derivante dalla proprietà dell'immobile. È la polizza che l'amministratore stipula per conto di tutti i condòmini e che entra in gioco nella grande maggioranza dei sinistri condominiali.
Nel nostro lavoro di periti condominiali vediamo che gran parte dei dubbi riguarda sempre gli stessi punti: cosa è coperto e cosa no, chi deve fare la denuncia, come si gestisce un danno che parte dalle colonne comuni e finisce dentro un appartamento. In questa guida rispondiamo a queste domande e spieghiamo come si svolge concretamente la perizia in condominio.
Cosa copre la polizza globale fabbricati
Le garanzie tipiche di una globale fabbricati comprendono: incendio, fulmine ed esplosione; danni da acqua condotta, cioè le fuoriuscite accidentali dagli impianti idrici, igienici e di riscaldamento; eventi atmosferici come grandine, vento e trombe d'aria; rottura di cristalli e lastre; e la responsabilità civile della proprietà, che opera quando il fabbricato provoca danni a terzi, ad esempio per la caduta di un cornicione o un'infiltrazione verso l'edificio vicino. Molti contratti includono anche la ricerca e riparazione del guasto: le spese per individuare la tubazione rotta e ripristinare murature e pavimenti demoliti per raggiungerla, spesso la voce di spesa più rilevante di un danno da acqua.
Parti comuni e parti private: chi è coperto
La globale fabbricati assicura l'intero fabbricato, quindi di regola sia le parti comuni (tetto, facciate, scale, colonne di scarico, impianti condominiali) sia le porzioni di proprietà individuale che costituiscono l'edificio, come pavimenti, rivestimenti e tramezzi degli appartamenti. Restano invece fuori il contenuto delle abitazioni, mobili ed elettrodomestici, e le migliorie non comprese nella somma assicurata. Per questo la polizza condominiale non sostituisce la polizza casa del singolo proprietario: le due coperture si completano. Quando il danno tocca sia parti comuni sia unità private, il perito ripartisce le voci di danno tra le rispettive garanzie e proprietà.
Il ruolo dell'amministratore nella denuncia
La denuncia del sinistro spetta al contraente della polizza, cioè al condominio tramite l'amministratore, di norma entro 3 giorni da quando ne ha avuto conoscenza (art. 1913 c.c.), salvo termini diversi previsti dal contratto. Il condòmino che subisce il danno deve quindi segnalarlo subito all'amministratore, che formalizza la denuncia alla compagnia o all'agenzia. Una denuncia ben fatta contiene data e origine presunta del danno, unità coinvolte, prime foto e i recapiti dei condòmini interessati: sono le informazioni che permettono al perito di partire senza tempi morti.
La regola proporzionale: perché la somma assicurata va aggiornata
Un punto tecnico spesso sottovalutato: se la somma assicurata del fabbricato è inferiore al suo valore di ricostruzione a nuovo, in caso di sinistro si applica la regola proporzionale e l'indennizzo viene ridotto nella stessa proporzione. Un fabbricato assicurato per la metà del suo valore riceve, semplificando, metà dell'indennizzo dovuto. Nel nostro lavoro capita di doverla applicare più spesso di quanto si creda, soprattutto su polizze datate mai adeguate all'aumento dei costi di costruzione. Far verificare periodicamente la congruità della somma assicurata è il modo più efficace per proteggere il patrimonio condominiale.
Come lavora il perito in condominio
Ricevuto l'incarico, il perito esamina polizza e denuncia, poi accerta il danno. Non sempre serve un sopralluogo fisico: per i danni documentabili, ControlRE gestisce la raccolta fotografica da remoto inviando un link all'amministratore o direttamente ai condòmini, con istruzioni guidate su cosa fotografare. Nei casi più articolati organizziamo il sopralluogo oppure una videoperizia in tempo reale con le parti. L'accertamento si chiude di norma con un concordato: la quantificazione del danno sottoscritta con l'amministratore o con il danneggiato, che accelera la liquidazione da parte della compagnia. Ecco una checklist operativa per l'amministratore ai fini della perizia:
- copia della polizza globale fabbricati e della denuncia inviata;
- foto panoramiche e di dettaglio del danno, sia nelle parti comuni sia nelle unità private coinvolte;
- relazione dell'idraulico o dell'impresa intervenuta per la ricerca guasto, con fattura;
- preventivi di ripristino distinti per parti comuni e parti private;
- recapiti dei condòmini danneggiati per i contatti del perito.
Il dettaglio delle nostre attività per amministratori e agenzie è nella pagina servizi.
Domande frequenti
La polizza globale fabbricati copre i danni dentro gli appartamenti?
Copre le parti dell'appartamento che costituiscono il fabbricato, come pavimenti, rivestimenti e tramezzi, ma non il contenuto: mobili, elettrodomestici ed effetti personali richiedono una polizza casa individuale.
Chi deve denunciare il sinistro in condominio?
L'amministratore, in qualità di rappresentante del condominio contraente, di norma entro 3 giorni dalla conoscenza del sinistro (art. 1913 c.c.). Il condòmino danneggiato deve quindi avvisarlo tempestivamente, allegando foto e una breve descrizione dell'accaduto.
Cos'è la garanzia ricerca guasto?
È la garanzia che rimborsa le spese per individuare il punto di rottura di una tubazione e per demolire e ripristinare le opere murarie necessarie a raggiungerla. Per attivarla correttamente conviene documentare l'intervento con foto e relazione dell'impresa: possiamo guidare la raccolta da remoto, contattateci per parlarne.
Hai una pratica da gestire?
ControlRE segue la perizia da remoto: raccolta fotografica guidata via link e videoperizia su appuntamento, con relazione consegnata nei tempi concordati.
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